天津市城镇低效用地再开发工作实施意见

（试行）

开展城镇低效用地再开发工作，是进一步提高我市节约集约用地水平，促进经济社会可持续发展的重要途径。为加快推进城镇低效用地再开发工作，结合我市实际情况，制订本意见。

一、指导思想

深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，认真落实党中央、国务院和市委、市政府决策部署，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，全面贯彻落实新型城镇化战略，推进供给侧结构性改革，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，实行新增建设用地与存量挖潜相结合的用地保障方式，推进城镇低效用地再开发，积极创新完善土地管理机制，优化产业结构，统筹城乡发展，促进经济转型升级，努力以较少的土地资源消耗，推动我市经济社会可持续发展。

二、基本原则

（一）政府引导，规划先行

建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力；坚持规划先行，科学制定专项规划，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保改造开发工作稳步有序开展。

（二）市场主导，多方共赢

鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与城镇低效用地再开发，形成形式多样的再开发模式；兼顾各方利益，完善利益激励机制，充分调动各方积极性，依法保护土地权利人合法权益，统筹安排公益用地和产业调整用地，实现政府、改造方、土地权利人等多方共赢。

（三）公众参与，平等协商

充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决土地权利人利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。

（四）因地制宜，规范运作

充分考虑经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；严格界定再开发范围，严格遵循审批程序，切实加强引导和监管，确保再开发工作规范运作、有序推进。

（五）节约集约，提高效率

充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，强化市场配置土地资源，提高土地节约集约利用水平；严格执行产业政策、建设用地控制指标和行业建设标准，把握用地导向，提高土地使用强度，实现土地利用效益最大化。

三、总体目标

城镇低效用地有效盘活，新增建设用地增势放缓，城镇建设用地有效供给增强，战略性新兴产业、重大产业、先进制造业、科技型创业创新项目、公共设施以及民生项目用地有效保障，产业转型升级顺利推进，土地节约集约利用水平得到提升，土地资源承载力持续提高。

四、实施范围

本意见所称城镇低效用地是指土地利用变更调查确定的建设用地中，布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划（国土空间规划批准使用后，则以国土空间规划为准，下同）的历史遗留建设用地等，不得列入再开发范围。

列入城镇低效用地再开发范围的土地应权属清晰、不存在争议，主要为以下类型:

1．国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；

2．不符合安全生产和环保要求的用地；

3．“退二进三”产业用地；

4．布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等；

5．根据实际认定为低效用地的其他建设用地。

各区可参照国家、我市建设项目用地控制指标及行业建设标准，从土地利用强度、投入产出水平、用地布局、基础设施配套水平、房屋建筑质量、安全生产、环保、消防、开发利用现状与规划开发利用方向协调性等方面确定城镇低效用地判断标准。

五、工作程序

（一）调查摸底和上图建库

采用全面排查与重点调查相结合的方式，依据年度土地利用变更调查成果，结合遥感影像图、地形图、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划、批供地数据及不动产登记数据，组织开展城镇存量建设用地调查，摸清城镇低效用地的现状和开发潜力。

1．确定工作底图

采用土地利用现状图及遥感影像图作为工作底图。

2．确定调查单元

根据权属、用途等特征，结合土地利用现状图、供地等信息，确定调查单元。一个调查单元可以是一个宗地也可以由多个宗地组成。

3．基本信息调查

（1）开发利用现状

包括位置、面积、用途、容积率、建筑密度、投入产出水平、基础设施配套水平等内容。

（2）权属等相关信息

包括权利人、权属性质、地类和用地手续等内容。

（3）城市建设规划相关信息

包括规划用途、土地利用强度等控制指标。

4．城镇低效用地认定及上图

依据城镇低效用地判断标准确定符合要求需要列入城镇低效用地再开发的地块，并将用地范围标注在土地利用总体规划图、控制性详细规划图和土地利用现状图上，填写再开发地块基本情况。

5．城镇低效用地数据库建设

各区将调查数据矢量化，综合土地利用总体规划图和土地利用现状图进行分析，城镇低效用地再开发范围经各区政府批准确定后，建立城镇低效用地数据库。

各区城镇低效用地数据库应及时向市规划和自然资源部门报备。

（二）专项规划编制及调整

1．专项规划编制

根据土地利用总体规划、控制性详细规划和产业发展规划，各区应按照“突出重点、先易后难、分步推进”原则，组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进，每一个纳入专项规划的拟改造地块为一个再开发单元。

2．专项规划审批

各区城镇低效用地再开发专项规划编制完成后，经市规划和自然资源部门核定，报区政府批准后实施。

经批准的专项规划应及时向社会公示，接受社会监督。

3．调整机制

城镇低效用地再开发专项规划一经批准，原则上不得调整。确需调整的，应经原批准机关批准后实施。

各区控制性详细规划修改导致城镇低效用地进行调整的，城镇低效用地再开发专项规划应随批准的控制性详细规划一并完善，并向市规划和自然资源部门报备。

（三）再开发单元改造实施方案编制及审批

再开发单元土地由政府收储后再供应的，按照现行土地收储、供应程序办理，可不开展再开发单元实施方案编制及审批等工作。再开发单元土地权利人自行开发，或联合其他相邻土地权利人进行多宗土地统一开发，或者市场主体收购相邻宗地集中开发的，需开展再开发单元改造实施方案编制及审批等工作。

拟对纳入专项规划的再开发单元改造的，经所在镇（街道）、开发园区审查、报区政府同意，由改造主体按照专项规划编制低效用地再开发单元改造实施方案，明确改造开发项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，报所在区政府。

区政府组织区发展改革、工业和信息化、规划和自然资源、住房城乡建设、生态环境、城市管理等部门对再开发单元改造实施方案进行审核，提出审核意见，经区政府批准后实施。其中，涉及市政府审批事项的，由区政府按规定程序报市政府批准后实施。

经批准的再开发单元改造实施方案应及时向社会公示，接受社会监督。

各区政府应组织建立城镇低效用地再开发监管机制，对所属区内城镇低效用地再开发情况及时跟踪监管，每年对城镇低效用地再开发工作进行自查、总结分析。

六、再开发模式

城镇低效用地再开发必须符合土地利用总体规划、控制性详细规划、产业发展规划和再开发专项规划等，在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施要求的前提下，可采取以下再开发模式：

（一）政府主导再开发

经营性房地产项目，以及有关法律法规、国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地，必须由政府按现行政策主导再开发。

（二）市场主导再开发

鼓励原土地权利人自行再开发，也可招商合作再开发，但原土地权利人出资所占比例不得低于51%。

七、配套政策

（一）对于已编制控制性详细规划的用地，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为依据，确需修改控制性详细规划的，要优先安排公共配套设施。

（二）城镇低效用地成片改造开发涉及的零星新增建设用地及土地利用总体规划修改，可纳入城市批次用地依法报批，涉及的新增建设用地计划指标在国家下达的计划指标内予以倾斜。

（三）原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。经依法批准，鼓励利用划拨土地上的闲置工业厂房、仓库等发展养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业，在5年过渡期内可继续以划拨方式使用土地，土地用途和使用权人可暂不变更，过渡期满及涉及转让的可按新用途、新权利类型、市场价依法采取协议方式办理相关用地手续。

（四）改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。属下列情形之一的，允许以协议出让方式供地（包括地下空间），协议出让年限在不超过国家规定的最高年限内可根据具体情况确定：

1．原划拨、承租土地权利人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但有关法律法规以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确或者约定应当由政府收回土地使用权的土地除外。

2．单宗用地面积不超过3亩的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，且多宗累计面积不超过再开发单元项目用地总面积10%的，允许以协议出让方式供应给相邻土地权利人进行集中改造开发。

（五）政府主导再开发的，鼓励采取租赁方式使用工业用地，政府供应工业用地可采取“租让结合，先租后让”的供应方式，也可采取弹性年期出让供应方式。

（六）在符合控制性详细规划、不改变用途的前提下，支持原土地权利人通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径进行改造开发，现有工业生产用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

（七）在投资或相关行业主管部门提供项目符合条件证明文件的前提下，传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的；原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体，从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务的；国家自主创新示范区、开发区、新型工业化产业示范基地、科技企业孵化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构利用存量房产兴办众创空间的，经依法批准，可在5年过渡期内继续按原用途使用，过渡期满后及涉及转让的可依法按新用途、新权利类型、市场价依法采取协议方式办理用地手续。

（八）上述适用5年过渡期政策的，5年过渡期自取得施工许可证之日或规划和自然资源部门出具相关意见之日起计算。

（九）符合上述第（三）（五）（六）（七）项政策的项目，改造开发应依法办理规划、建设、消防、登记等相关手续。

八、组织领导

各区政府应当加强对城镇低效用地再开发工作的组织领导和统筹协调，积极稳妥推进。市、区规划和自然资源部门应当加强与相关部门沟通协调，形成工作合力，指导各区落实好城镇低效用地再开发各项政策。