一、工作背景
农用地和农村集体建设用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地和农村集体建设用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
党中央、国务院下发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求各地完善城乡基准地价的制定与发布制度，逐步形成市场价格挂钩动态调整机制。为贯彻落实国家要求，我市组织开展了全市农用地和农村集体建设用地基准地价工作。
二、工作意义
本次我市农用地和农村集体建设用地基准地价，是促进城乡融合发展、支撑自然资源资产产权制度改革、强化土地资源要素市场化配置、完善自然资源政府公示价格体系的重要举措，与城镇基准地价共同构成我市城乡统一的政府公示地价体系。农用地和农村集体建设用地基准地价可为农用地承包经营权流转、集体经营性建设用地使用权入市交易价格评估提供参考依据。
三、农用地基准地价成果
（一）农用地基准地价内涵
本次农用地基准地价分耕地、园地、林地、坑塘水面、设施农用地五大类，基准期日为2021年1月1日，使用年期为30年，国有农用地使用权、集体农用地承包经营权，地价表现形式为地价，实现了全市各区域各用途基准地价的内涵统一。具体如下表所示：
表3-1 天津市农用地基准地价设定条件表
农用地类型 | 耕地、园地、林地、坑塘水面、设施农用地 |
权利类型 | 国有农用地使用权、集体农用地承包经营权 |
土地权利年期 | 30年 |
基准日 | 2021年1月1日 |
基本设施状况 | 各级别的基本设施的平均状况 |
注：1.耕地、园地、林地、坑塘水面土地用途内涵参照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》。
2.设施农用地指对地表耕作层不造成破坏，按照原地类管理，直接利用地表种植的温室大棚。
（二）农用地基准地价结果
农用地划分为4级，其中耕地1级到4级基准地价为1.28-2.99万元/亩（地价）；园地1级到4级基准地价为1.57-5.17万元/亩（地价）；林地1级到4级基准地价为1.57-3.29万元/亩（地价）；坑塘水面1级到4级基准地价为1.70-4.61万元/亩（地价）；设施农用地划分1级到4级基准地价为2.58-6.41万元/亩（地价）。
（三）农用地基准地价适用条件
农用地基准地价适用于土地用途不得改变条件下的国有农用地使用权、集体农用地承包经营权流转价格参考。农用地基准地价不能直接作为农用地征收补偿的衡量标准。同时，若采用基准地价修正系数法测算具体农用地承包经营权价格，评估宗地耕地耕作制度应为一年两熟，以种植大田粮食作为为主；园地以种植果树为主，例如苹果、梨、桃等；林地以种植经济林为主；坑塘水面以养殖淡水鱼（草鱼、鲢鱼、鲫鱼、鲤鱼）为主；设施农用地以蔬菜大棚为主，其他基准作物类型的农用地评估，原则上不能直接使用该基准地价进行修正。
四、农村集体建设用地基准地价成果
（一）农村集体建设用地基准地价内涵
本次农村集体建设用地基准地价工作，充分衔接我市城镇建设用地基准地价分类体系，共分为“五大类、九中类、二十一小类”。农村集体建设用地基准地价分4至8个级别，基准期日为2021年1月1日，宅基地无年期限制，其余用途使用年期参照城镇建设用地法定最高出让年限，开发程度为“五通一平”，地价表现形式为地价和楼面地价，实现了全市各区域各用途基准地价的内涵统一。具体如下表所示：
表4-1 天津市农村集体建设用地基准地价设定条件表
土地用途 （大类） | 土地用途（小类） | 容积率 | 使用年限 | 权利类型 | 估价期日 | 土地开发程度 |
集体住宅用地 | 宅基地 | 1.0 | 无年期限制 | 出让土地使用权（宅基地为特定市场条件下形成的土地使用权价格） | 2021年1月1日 | 五通一平 |
集体保障性租赁住房用地 | 1级：2.0； 2-8级：1.5 | 70年 | ||||
集体商业服务业用地 | 集体商业用地 | 1.0 | 40年 | |||
集体自持型商业用地 | ||||||
集体娱乐用地 | ||||||
集体办公用地 | ||||||
集体自持型办公用地 | ||||||
集体研发设计用地 | ||||||
集体企业总部用地 | ||||||
集体会展中心用地 | ||||||
集体旅游服务用地 | ||||||
集体工业用地 | 集体工业用地 | 1.0 | 50年 | |||
集体标准厂房用地（自持型） | ||||||
集体战略性新兴产业用地 | ||||||
集体盐田用地 | ||||||
集体公共服务项目用地 | 集体机关团体用地、科研用地 | 1.0 | ||||
集体文化用地、体育用地、教育用地 | ||||||
集体医疗卫生用地、社会福利用地 | ||||||
集体公用设施用地、公园绿地 | ||||||
集体交通运输用地 | 集体停车楼用地（地上） | 1.0 | ||||
集体停车库用地（地下） | — |
注：1.土地用途内涵参照2022年天津市城镇建设用地基准地价内涵表。
2.本项成果使用要符合《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”、“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。
（二）农村集体建设用地基准地价结果
宅基地划分为8级，1级到8级基准地价为319-2452元/平方米（地价）、319-2452元/建筑平米（楼面地价）。集体保障性租赁住房用地划分为8级，1级到8级基准地价为318-4030元/平方米（地价）、212-2015元/建筑平米（楼面地价）。
集体商业用地划分为8级，1级到8级基准地价为410-3070元/平方米（地价）、410-3070元/建筑平米（楼面地价）。集体娱乐用地划分为8级，1级到8级基准地价为328-2456元/平方米（地价）、328-2456元/建筑平米（楼面地价）；集体自持型商业用地划分为8级，1级到8级基准地价为246-1842元/平方米（地价）、246-1842元/建筑平米（楼面地价）；集体旅游服务用地划分为8级，1级到8级基准地价为164-1228元/平方米（地价）、164-1228元/建筑平米（楼面地价）。
集体办公用地划分为8级，1级到8级基准地价为327-2763元/平方米（地价）、327-2763元/建筑平米（楼面地价）。集体自持型办公用地划分为8级，1级到8级基准地价为196-1658元/平方米（地价）、196-1658元/建筑平米（楼面地价）；集体研发设计用地和企业总部用地划分为8级，1级到8级基准地价为164-1382元/平方米（地价）、164-1382元/建筑平米（楼面地价）；集体会展中心用地划分为8级，1级到8级基准地价为131-1105元/平方米（地价）、131-1105元/建筑平米（楼面地价）。
集体工业用地划分为6级，1级到6级基准地价为182-970元/平方米（地价）、182-970元/建筑平米（楼面地价）。集体标准厂房用地（自持型）划分为6级，1级到6级基准地价为127-679元/平方米（地价）、127-679元/建筑平米（楼面地价）；集体战略性新兴产业用地划分为6级，1级到6级基准地价为109-582元/平方米（地价）、109-582元/建筑平米（楼面地价）。
集体机关团体用地、科研用地划分为6级，1级到6级基准地价为277-1258元/平方米（地价）、277-1258元/建筑平米（楼面地价）。集体文化用地、体育用地、教育用地划分为6级，1级到6级基准地价为297-1111元/平方米（地价）、297-1111元/建筑平米（楼面地价）。集体医疗卫生用地、社会福利用地划分为6级，1级到6级基准地价为238-1190元/平方米（地价）、238-1190元/建筑平米（楼面地价）。集体公用设施用地、公园绿地划分为6级，1级到6级基准地价为169-610元/平方米（地价）、169-610元/建筑平米（楼面地价）。
集体停车楼用地（地上）划分为4级（仅中心城区和西青制订），1级到4级基准地价为683-1205元/平方米（地价）、683-1205元/建筑平米（楼面地价）。集体停车库用地（地下）划分为4级（仅中心城区和西青制订），1级到4级基准地价为342-690元/建筑平米（楼面地价）。
（三）农村集体建设用地基准地价适用条件
农村集体建设用地基准地价适用于土地性质为集体且土地用途不得改变条件下的集体建设用地使用权流转价格参考。集体建设用地基准地价不能直接作为集体建设用地征收补偿的衡量标准。
津公网安备12010102000518号