天津市建设用地使用权转让实施细则
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条为落实《天津市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（试行）》（津政办规〔2021〕7号），加强建设用地使用权转让管理，规范建设用地使用权转让行为，维护交易双方的合法权益，结合本市实际，制定本细则。
第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权转让，适用本细则。
第三条本细则所称建设用地使用权转让，是指土地使用权人将依法获得的建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
第四条建设用地使用权转让应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿、公开公正的原则。
第五条市规划资源部门负责全市范围内建设用地使用权转让指导和监督等工作，各区规划资源部门负责本行政区域范围内建设用地使用权转让工作。
第六条天津市土地利用事务中心为我市建设用地使用权二级市场交易机构，负责搭建全市城乡统一的“线上+线下”建设用地使用权二级市场交易平台，汇集交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实现全市建设用地使用权一二级市场联动；其它各区可结合本区实际情况设置交易机构。
建设用地使用权二级市场交易机构应当建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。
第二章 以划拨方式取得的建设用地使用权转让
第七条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应具备下列条件：
（一）依法取得权属证明文件；
（二）转让方为机关团体、事业单位、国有企业的，应提供具有国有资产处置权的主管部门或上级企业批准文件；
（三）符合建设用地使用权划拨决定书约定的开发建设要求。涉及产业投资协议的，应符合相关约定条件；
（四）相关权利人同意的书面材料；
（五）法律法规规定的其它条件。
第八条 以划拨方式取得的建设用地使用权线上转让程序如下：
（一）转让申请。建设用地使用权人可以向所在区规划资源部门提出转让申请，或在建设用地二级市场交易平台线上提交转让申请。
（二）转让审核。经区规划资源部门审核达到转让条件的，向建设用地使用权人核发《建设用地使用权转让审核意见通知书》。
（三）信息发布。建设用地使用权人需持《建设用地使用权转让审核意见通知书》在建设用地二级市场交易平台发布信息。
（四）办理交易。转让双方在平台完成交易，并取得《建设用地使用权转让成交确认书》。
（五）签订合同。转让双方持《建设用地使用权转让成交确认书》，在区规划资源部门见证下签订《建设用地使用权转让合同》后，依法缴纳相关税费。
（六）办理登记。转让双方持《建设用地使用权转让合同》、税费缴纳凭证以及法律法规规定的其他要件申请办理不动产转移登记。
第九条 涉及机关团体、事业单位、国有企业转让划拨建设用地使用权的，应当按照国有资产交易监管相关规定执行，产权交易机构应当与建设用地二级市场交易机构加强信息联动，实现交易公告、交易结果等信息的共享。
第十条 对于自然人和非国有经济主体通过线下方式转让建设用地使用权的，由区规划资源部门受理审核同意后，在区规划资源部门见证下签订《建设用地使用权转让合同》。
第十一条 对于以划拨方式取得的建设用地使用权转让，且不符合《划拨用地目录》的，受让人补缴土地出让金，签订《天津市国有建设用地使用权出让合同（补办类）》。
第三章 以有偿方式取得的建设用地使用权转让
第十二条 以出让方式取得的建设用地使用权转让，应具备下列条件：
（一）依法取得权属证明文件；
（二）项目投资额已达到开发投资总额25%以上；
（三）符合建设用地使用权出让合同的开发建设要求；涉及产业投资协议的，应符合相关约定条件；
（四）相关权利人的书面同意；
（五）法律法规规定的其它条件。
第十三条 以出让方式取得的建设用地使用权线上转让程序如下：
（一）转让申请。建设用地使用权人可以向所在区规划资源部门提出转让申请，或在建设用地二级市场交易平台线上提交转让申请。
（二）转让审核。经区规划资源部门审核达到转让条件的，向建设用地使用权人核发《建设用地使用权转让审核意见通知书》。
（三）信息发布。建设用地使用权人需持《建设用地使用权转让审核意见通知书》，在建设用地二级市场交易平台发布信息。
（四）办理交易。转让双方在平台完成交易，并取得《建设用地使用权转让成交确认书》。
（五）签订合同。转让双方持《建设用地使用权转让成交确认书》，在区规划资源部门见证下签订《建设用地使用权转让合同》后，依法缴纳相关税费。
（六）办理登记。转让双方持《建设用地使用权转让合同》、税费缴纳凭证以及法律法规规定的其他要件申请办理不动产转移登记。
第十四条 以出让方式取得的建设用地使用权线下转让的，由区规划资源部门受理审核同意后，在区规划资源部门见证下签订《建设用地使用权转让合同》。
第十五条 以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，参照出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资（入股）的机关批准；转让后，可保留为作价出资（入股）方式，或直接变更为出让方式，土地使用年限为原使用年限减去已使用年限的剩余年限，原使用年期从作价出资（入股）建设用地使用权批准之日起算。
第十六条 以租赁方式取得的建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以转让。转让后，由受让人继续履行土地租赁合同义务，按时足额交纳租金。
第十七条 以授权经营方式取得的建设用地使用权，在使用年期内可在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。向集团公司以外的单位或个人转让时，应经区级以上规划资源主管部门批准，办理土地使用权出让手续，补缴土地出让金，补缴标准参照划拨土地补办出让有关规定执行。补缴后，建设用地使用权取得方式变更为出让。
第四章 建设用地使用权分割（合并）转让
第十八条 分割（合并）后的地块应具备独立分宗条件，符合整宗土地规划要求；涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得单独分割转让；原出让合同中约定不得分割转让的，从其约定。
第十九条 建设用地使用权人向所在区规划资源部门提出分割转让申请，并提交分割方案，区规划资源部门对分割方案审查后，就产业准入、固定资产投资、人防、配套设施、房屋质量、排放指标、消防等方面，向发展改革、政务服务、工业和信息化、人防、住房城乡建设、生态环境、应急等部门征求意见；经各部门审查同意的，报区人民政府批准后，区规划资源部门出具《项目分割建设工程规划审查意见》、与转让人签订分割的补充合同，办理转让手续。
第二十条 拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
第二十一条 合并转让宗地应为界线相邻的宗地，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。
第二十二条 宗地分割后土地使用期限应与原剩余年限保持一致；宗地合并后剩余出让年限不一致的，依据土地使用权人申请，可以按照较短年限确定整宗地年限或者按照等价值的原则重新确定剩余的土地出让年限。
第五章 建立预告登记转让制度
第二十三条 建立预告登记制度，对于开发投资总额未达到25%以上的，按照“先投入后转让”的原则，经区规划资源部门审核，交易双方签订转让合同，允许办理不动产预告登记；待投资总额达到25%以上后，再依法办理不动产转移登记。预告登记凭证可作为办理规划、建设等相关审批手续的依据。
第二十四条 预告登记转让由转让方向区规划资源部门提出申请，区规划资源部门审核通过后，出具《建设用地使用权预转让审核意见通知书》，转让双方交易完成后，签订建设用地使用权预转让合同，持《建设用地使用权预转让审核意见通知书》、建设用地使用权预转让合同向区不动产登记经办机构申请办理预告登记，不动产登记经办机构核发预告登记凭证。
第二十五条 预告登记转让双方应在转让合同中约定合同签订后开发投资总额达到25%的时间。
第二十六条 已办理预告登记的建设用地开发投资总额应当在转让合同约定期限内达到25%以上，经区规划资源部门审核后出具《预告登记宗地投资达标认定意见书》，受让方可依法办理转移登记。
第二十七条 预告登记期间区规划资源部门负责对原出让合同（划拨决定书）履约情况进行后期监督和管理。
第二十八条 持预告登记凭证的预告登记权利人可作为申报主体向规划资源、住房城乡建设、发展改革、生态环境、消防等部门申请办理立项、用地、规划、建设、环保和消防等审批手续。
第六章 附则
第二十九条 符合下列情形之一的，可认定已达到开发投资总额的25%以上：
（一）工程建设已全部开工并已达到正负零；
（二）工程建设部分开工，但主体竣工项目所占土地面积不小于50%；
（三）工程建设部分开工，但已完成的地上建筑面积不小于地上总建筑面积的三分之一；
（四）具有资质的审计（评估）机构出具开发投资额度（不含土地出让金及税费）已达到应投资总额（出让合同或投资主管部门批准、核准、备案的项目投资总额）25%以上的审计（评估）报告。
第三十条 有下列情形之一的建设用地使用权不得转让：
（一）按照出让合同或划拨决定书约定应依法收回建设用地使用权的；
（二）依法认定为闲置土地，且未完成处置的；
（三）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；
（四）法律、行政法规禁止转让的其他情形。
第三十一条 转让双方应当依法如实申报交易价格，不得虚假申报，申报价格比标定地价低20%以上的，或标定地价未覆盖区域申报价格比基准地价低30%以上的，属地区人民政府可行使优先购买权，指定土地储备机构按转让方申报价予以收购。
第三十二条 各区规划资源部门应当加强与财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等部门工作衔接，明确分工，落实责任，有序推进建设用地二级市场建设。
第三十三条 本细则自2023年X月X日起施行，有效期2年。
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