天津市支持实体经济和新型产业发展 推进产业用地高质量规划利用管理规定
（公开征求意见稿）
第一章 总则
第一条（制定目的） 为全面落实我市“一基地三区”功能定位和“制造业立市”决策部署，落实《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》文件要求，进一步激发我市产业发展市场主体活力，积极服务实体经济和新型产业发展需要，制定本规定。
第二条（指导思想） 瞄准全国先进制造研发基地功能定位，充分发挥市场在资源配置中决定性作用，适应新产业、新业态发展需求，提升规划引导作用，实现我市产业用地更集约、更高效的高质量规划利用。
第三条（基本原则）
（一）坚持规划引导和市场配置相结合。依据天津市国土空间发展战略和国土空间规划，充分保障实体经济和新型产业发展需要，打造高质量产业空间。各级国土空间规划以产业需要和市场需求为导向，完善配套服务，适应市场变化和需求。
（二）坚持集约高效和产业需求相结合。以市场为主导，适应新产业、新业态发展需求，按需确定规划性质、用地指标和配套设施比例，鼓励混合产业用地复合利用，提高产业用地利用效率。
（三）坚持政策支持和规范监管相结合。发挥区政府主体作用，联合投资主管部门和产业主管部门，进一步规范产业用地全过程管理，强化产业准入、土地供应和产业监管全过程管控，建立动态考核和达产验收机制，规范产业用地管理，促进产业用地健康发展。
第四条（适用范围） 本规定适用于我市产业园区内规划产业用地，房地产开发经营的标准厂房类项目除外。产业园区外，经市政府认定的项目可按本规定执行。
已实施的产业用地按照城市更新和支持新产业新业态发展建设用地过渡期政策执行。
第五条（相关概念）本规定所称的产业用地，是指非房地产开发经营的工业用地、物流仓储用地和为制造业服务的工程咨询、技术服务的其他商务用地。
产业园区是指经国务院、市政府或国务院有关部门批复，具有专门管理机构的工业园区，或经市政府批复的专项规划中确定的工业园区、都市产业园区。
第六条（支持产业） 天津市重点发展产业是指属于《国家产业结构调整指导目录》鼓励类，并符合我市工业布局规划和产业地图要求的产业。
第七条（责任分工） 区政府负责认定产业项目准入，合理制定产业用地土地出让方案，并对辖区内的产业项目履约情况开展考核、评价、监管和处理。
市发展改革委负责组织对尚不属于我市重点发展产业但市政府确需引进的特殊产业项目的准入认定，制定全市产业发展导向的产业地图，并指导区政府做好产业发展监管。
市工业和信息化局负责配合对尚不属于我市重点发展产业但市政府确需引进的特殊产业项目的准入认定进行审核，并指导区政府做好产业发展监管。
市规划资源局负责指导各区规划资源分局做好国土空间规划落实、产业项目土地供应和规划许可审批。
市发展改革委、市工业和信息化局、市规划资源局负责共同制定产业准入和产业发展监管相关文件的标准文本。
第二章 国土空间规划支持政策
第八条（规划引导）根据市级工业布局规划，划定产业园区边界，并纳入区国土空间总体规划，引导产业合理集聚。新增产业用地项目原则上应布局在产业园区内。
第九条（集中发展）根据市级工业布局规划，产业园区内应规划工业集中发展控制线，工业集中发展控制线内，除其他商务用地外的产业用地面积应不低于可开发建设用地面积的70%。
第十条（按需确定用地类型和规划指标）以下情形纳入控规的规划执行，在规划许可阶段直接办理：
（一）产业用地类型按需转换
在满足安全、环保、卫生、防疫、消防等要求前提下，工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）按大类管理，允许产业园区内工业用地（三类工业用地除外）和物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）按需互相转换。工业集中发展控制线内工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地可按需互换。
（二）产业用地规划指标按需确定
在满足安全、环保、卫生、防疫、消防等要求的前提下，允许下列产业用地规划指标按需确定：1.在不超过基准容积率（一类工业用地和一类物流仓储用地不大于2.5；二类工业用地和二类物流仓储用地不大于2.0）前提下，按需确定各类产业用地容积率。新型产业用地从其规定；2.按需确定具体产业用地的建筑密度和建筑高度；3.在园区整体绿地率不小于20%前提下，统筹确定具体产业用地的绿地率。
第十一条（配套设施）除新型产业用地外，产业用地允许兼容不超过用地规模15%的生产服务设施、生活服务设施和行政办公设施，配套设施用地性质仍按照产业用地主导性质管理。
配套设施可用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区内产业用地的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，选取合理位置，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
第十二条（探索二三产业混合）因园区发展需要，根据产业准入需求，允许在产业园区内，将商业服务业设施用地转换为一类工业用地或一类物流仓储用地，纳入控规规划执行，在规划许可阶段直接办理。经园区管理机构组织对拟转换用地类型和具体比例进行论证，转换结果不影响园区定位、满足基础设施承载、安全和环保要求的，经区政府批准后实施。
鼓励园区外的存量工业用地和物流仓储用地升级转型为国家支持发展的新型产业。符合相关政策要求的，可享受继续按原用途和土地权利类型使用的五年过渡期政策。
第三章 新型产业用地规划支持政策
第十三条（相关概念） 新型产业用地是指我市重点发展产业中的研发创新、科技孵化、检验检测、中试等无污染生产的新型产业以及相关配套服务的用地。
第十四条（适用范围）新型产业用地原则上应在产业园区内集中布局，园区内（都市产业园区除外）新型产业用地用地面积不应超过园区产业用地面积的15%。
第十五条（规划管理）根据产业准入，将新型产业用地分为生产类和通用类。生产类为低层或多层厂房类业态，按照一类工业用地规划管理；通用类为研发设计咨询办公类业态，按照其他商务用地规划管理。
规划许可阶段，生产类新型产业用地规划用地性质界定为M1（新型产业用地），通用类新型产业用地规划用地性质界定为B29（新型产业用地）。
第十六条（容积率管理）新型产业用地容积率原则上不大于3.0。
第十七条（配套设施） 生产类新型产业用地的配套设施占地上总建筑规模比例可提高至30%，其中商业、宿舍等生活服务配套设施比例不超过15%，用地性质仍按主导用地性质管理。
第四章 土地利用支持政策
第十八条（供应方式） 产业用地可通过法定最高年期出让、弹性年期出让、长期租赁、先租后让等方式供应。新型产业用地只可通过法定最高年期出让、弹性年期出让方式供应。
第十九条（供应条件） 产业用地的产业准入条件经所在区政府或园区管理机构确定后，由规划资源部门纳入土地出让条件。
产业准入条件应至少明确以下内容：重点发展产业类型、行业类别、新型产业用地、开发强度、出让年限、配套设施比例、物业自持比例、投资强度、亩均税收及其他产业控制指标。
第二十条（地价管理） 产业用地出让底价可按以下方式确定基于相关政策约束下的参考价格后，集体决策确定：
符合我市重点发展产业的制造业项目用地，可按工业用地评估正常市场价格后，予以0.7系数修正，允许兼容不超过用地规模15%的生产服务设施、生活服务设施和行政办公设施，不补交土地出让金。
生产类新型产业用地按照工业用地评估正常市场价格确定，允许兼容不超过用地规模30%的生产服务设施、生活服务设施和行政办公设施不补交土地出让金。
产业园区（不含都市工业园）内自持的通用类新型产业用地的地价评估，可按照不低于相同地段工业用地的1.5倍评估；都市工业园及其他产业园区外自持的通用类新型产业用地，可按商务金融（办公）用地评估正常市场价格后，予以0.5系数修正。
可销售的通用类新型产业用地，按照商务金融（办公）用地评估正常市场价格确定。其中，认定为疏解非首都功能的，可按商务金融（办公）用地评估正常市场价格后，予以0.7系数修正。
上述情形中，已公布产业用地基准地价的，出让底价直接按照该产业用地评估市场价格确定，不再进行系数修正。
第二十一条（合理开发）区政府在产业项目招商时，应与产业主管部门加强衔接，做好产业项目遴选。对于需分期建设的产业项目，首期建成后方可供应二期土地。
因产业发展需要，建设单位对通用类新型产业用地进行土地抵押融资的，应征得区政府同意方可办理后续手续，抵押权实现时，抵押物竞买人应为区级产业管理部门和产业园区管理机构综合认定，符合产业准入要求。
第二十二条（缴交方式）对于符合国家及我市重点发展产业的项目用地，土地出让金可不计利息分期缴纳，经区政府批准，最长时间不超过两年，须在不动产登记前缴清。
第二十三条（节余用地管理） 对于产业园区内依法取得土地使用权并已完成达产目标但尚有未建设节余用地的产业项目，除依法收储外，土地权属单位可向区政府提出对节余用地进行分割转让。经各区产业主管部门或园区管理机构会同区规划资源部门审核，节余用地具备独立开发条件，共同认定用地拆分范围，明确用地面积、容积率等规划指标和产业准入要求，经区政府批准后，允许将节余产业用地从原产业用地中分出，进行转让，土地转让价格不得高于本区域三年内产业用地的平均价格。
第五章 其他管理要求
第二十四条（持有转让要求）产业用地上的建筑，除明确约定可转让的部分以外，均应当整体持有。
可销售的B29（新型产业用地）用地上，生活配套设施以外的物业可转让不超过50%，具体比例结合产业发展需要，由区政府认定后，纳入土地出让方案。可转让的部分，转让后5年内不得再次转让。
第二十五条（租让要求） 以出让方式取得土地使用权的，对产业用地整体出租、转让的，租赁方和转让方应为区政府认定符合产业准入的产业企业；以租赁方式取得土地使用权的，土地及地上建筑物不得转租、抵押。
第六章 产业发展监管
第二十六条（责任主体）区政府是产业发展监管的责任主体。
第二十七条（事前监管）在产业准入阶段，区政府应结合产业项目特点，制定有针对性的监管协议。
第二十八条（事中监管）在项目落地阶段，区政府应当要求区各相关部门，根据产业准入和产业发展监管协议要求，对开工、竣工、投产、达产等约定要求进行事中监管。
第二十九条（事后监管）在项目建成运营阶段，区政府应指定专门区级产业主管部门，对产业准入和产业发展监管的履约情况定期或不定期核查。在产业项目建成投产后1年内、投产后每隔5年、租赁转出让1年内等阶段对履约情况进行核查；也可依土地权属人或承租人申请进行核查。
第三十条（履约整改） 根据履约核查情况，对履约核查未通过的，区政府应当组织产业主管、投资主管、规划资源、市场监管、税务等部门提出整改要求，整改期最长不得超过一年。整改期内按协议要求完成整改或因不可抗力等非企业原因导致无法完成整改的，可不予以追求违约责任；整改期内未完成整改的，按照协议要求依规处置。
第三十一条（新型产业用地违约）区政府在产业发展监管过程中，发现擅自改变新型产业用地土地用途或审批用途的，除按照监管协议要求处置外，还应及时上报市投资主管部门、市规划资源主管部门，将违法单位纳入失信黑名单，并暂停其在我市参加土地出让竞买（租赁）资格三年的活动权利。
第七章 附则
第三十二条 滨海新区及国家批准的在特定领域先行先试的示范区，可结合自身实际，进一步提出有针对性的改革创新政策措施。
第三十三条 本规定自印发之日起施行，有效期5年。
津公网安备12010102000518号
