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关于《天津市集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》公开征求意见的公告
来源:天津市规划和自然资源局 时间:2020-04-30 17:25

 

关于《天津市集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》公开征求意见的公告

 

 

为依法规范有序实施集体经营性建设用地入市,推动城乡统一的建设用地市场建设,根据《中华人民共和国土地管理法》,结合本市实际,起草了《天津市集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》。现就天津市集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》向社会公开征求意见。公众可在2020514日前,通过电子邮件方式反馈有关意见,电子邮箱sghhzrzyjlyc@tj.gov.cn(“市规划和自然资源局利用处”首字母)。

 

 

附件:《天津市集体经营性建设用地入市试点管理办法(试行)》

 

联系人:李志伟          电话:23129615

 

市规划和自然资源局

20204月30


附件:

 

天津市集体经营性建设用地入市

管理办法(试行)

(征求意见稿)

 

第一条【目的】  为依法规范集体经营性建设用地入市,建立城乡统一的建设用地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》,结合本市实际,制定本办法。

第二条【入市内涵】  农民集体对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

本办法所称集体经营性建设用地入市,是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式交由单位或者个人使用,并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可依法取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

参考依据:《中华人民共和国土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第六十三条  土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

《中华人民共和国物权法》 第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第三条【入市主体】  集体经营性建设用地入市应当按照法定程序经本集体成员决定,由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

其中,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农村集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

参考依据:《中华人民共和国土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第四条【入市实施主体】  集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的,可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

参考依据:《民法总则》第九十九条 农村集体经济组织依法取得法人资格。法律、行政法规对农村集体经济组织有规定的,依照其规定。

第五条【入市方式】  商业、旅游、娱乐等经营性用地,应当以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让;其他用途的同一宗地有两个以上意向用地者,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。上述规定以外用途的工业、仓储、科教等用地,同一宗地只有一个意向用地者的,可以协议出让。

集体经营性建设用地出租可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。

集体经营性建设用地作价出资(入股)采用协议的方式。

参考依据:《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39号)   第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定的工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。

《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》(国土资发〔1999222号)  国有土地租赁,可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式,有条件的,必须采取招标、拍卖方式。

《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔201620号)  各地以作价出资(入股)方式供应土地使用权时,可参照出让程序,由省(市、县)人民政府自然资源主管部门会同城市建设、房产管理部门共同拟定方案,报经同级人民政府批准后,由省(市、县)人民政府自然资源主管部门实施。

《中共中央 国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》(中发〔20201号)村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业。

第六条【入市期限】  集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)的最高年限,参照同类用途的国有建设用地执行。

参考依据:《中华人民共和国土地管理法》  第六十三条  第四款  集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》  第十二条  土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。

《国土资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引〉的通知》(国土资厅发〔201638号)   第八条(土地使用方式的确定)各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。

以长期租赁方式使用土地的,应按照《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999222号)执行,租赁期限按照《合同法》规定,不得超过二十年。

第七条【入市范围】  土地利用总体规划确定为建设用地、城乡规划确定为工业、仓储、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,可以纳入入市交易范围。

对历史形成的零星分散的存量建设用地,依据规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套,重新划分宗地并确定产权归属后,按照新的规划条件入市。

对现状为农用地、未利用地,依法纳入土地利用年度计划,办理农用地和未利用地转用手续,履行耕地占补平衡义务的,按照规划的经营性用途入市。

参考依据:《中华人民共和国土地管理法》  第二十三条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。

第六十三条  土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

第八条【民主决策】  集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序,对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

参考依据:《中华人民共和国土地管理法》  第六十三条  土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第九条【入市条件】  集体经营性建设用地拟入市地块应当符合以下条件:

(一)产权明晰、无权属争议,已依法办理土地所有权登记,未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利;

(二)需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕;

(三)具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件,但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外;

(四)符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、永久保护生态区域、土壤污染防治、大运河文化保护传承利用、永久基本农田保护等规定;

(五)法律法规规定的其他条件。

参考依据:《中华人民共和国土地管理法》  第六十三条  土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

《闲置土地处置办法》  (国土资源部令第53号)  第二十一条  市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求,防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。

第十条【入市准备】  集体经营性建设用地入市前,入市主体应当开展以下工作:

(一)完成拟入市宗地勘测定界,依法申请取得区规划和自然资源主管部门核发的规划条件,包括拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

(二)确定集体经营性建设用地入市价格。入市价格可以参考土地专业评估机构的评估结果,也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价。尚未建立公示地价体系的,可以结合本地区征地补偿标准、工业用地出让等最低价标准、土地租赁价格及使用成本等综合确定。入市底价不得低于当地土地取得的各项客观成本费用之和。

参考依据:《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39 第十条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。

招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条【入市方案】  入市主体应当制定入市方案,明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

区人民政府有关部门和乡镇人民政府应当为入市主体编制入市方案提供便利,对涉及的规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。

入市方案须经本集体经济组织或者村民代表会议民主决策确定,形成入市决议。

参考依据:《土地管理法实施条例(征求意见稿)》   第四十四条【方案编制】  土地所有权人应当依据县(市)人民政府自然资源主管部门出具的规划条件以及产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地出让、出租等方案,载明宗地的用途、使用期限、交易方式、入市价格、收益分配等等内容,按照《土地管理法》第六十三条的规定,由农民集体形成书面决议。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39号)  第六条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

第十二条【入市批准】  入市主体应当向区规划和自然资源主管部门提出入市申请,提供土地所有权证明、入市方案、入市决议等申请材料。

区规划和自然资源主管部门会同区农业农村、财政等有关管理部门对履行土地利用总体规划和城乡规划、用途管制、民主决策程序、收益分配原则、生态环境保护、产业准入要求等情况进行审核。

入市申请经审核通过的,报经区人民政府批准。

参考依据:《土地管理法实施条例(征求意见稿)》  第四十五条【方案审查】  土地所有权人应当将集体经营性建设用地出让、出租等方案和农民集体决议情况报县(市)人民政府自然资源主管部门审查。符合规定的,由县(市)人民政府按照本条例有关规定纳入建设用地供应计划。

第十三条【公开交易】  入市方案经批准后,根据入市方案确定的招标、拍卖或者挂牌的方式,入市主体在中国土地市场网、天津市公共资源交易中心及相关媒介发布公告,实施公开交易。

其中,采用招标方式交易的,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加投标,根据评标结果确定竞得人。

采用拍卖方式交易的,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据价高者得的原则,最高应价或者报价者为竞得人。

采用挂牌方式交易的,在挂牌公告期20天将拟出让宗地的交易条件挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格。在挂牌期限内只有一个竞买人报价且报价不低于底价的为竞得人;在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人。

参考依据:《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39号)。

《国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》。

第十四条【协议】   入市方案经批准后,以协议方式入市的,入市主体应当与意向用地者就土地价格等进行充分协商,协商一致且议定的价格不低于底价。

参考依据:《国土资源部协议出让国有土地使用权规范》。

第十五条【签订合同】  入市宗地成交并经公示完毕后,交易双方应当签订合同。合同应当载明宗地界址、面积、动工期限、使用期限,交地时间、交易价款、价款支付时间及方式,土地用途、规划条件和产业准入,提前收回的条件及补偿方式,使用期限届满后的续期及地上建筑物和其他附着物所有权处理方式,使用权转让、转租、抵押等的条件,违约责任等。

参考依据:《土地管理法实施条例(征求意见稿)》   第四十六条【签订合同】  土地所有权人和土地使用人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案签订书面合同,约定交易价款、价款支付实际以及方式、提前收回的条件以及处理方式、土地使用权届满续期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物处理方式、违约责任等。

第十六条【合同信息申报和资产登记】  合同签订后15个工作日内,集体经营性建设用地使用权的受让方应当配合区规划和自然资源主管部门完成合同信息申报等工作。区规划和自然资源主管部门应当将交易主体、价格等合同信息上传至自然资源部土地市场动态监测与监管系统。

合同签订后15个工作日内,农村集体经济组织应当在天津市农村集体资产管理信息系统进行登记。

参考依据:《自然资源部农村集体经营性建设用地入市指导意见(征求意见稿)》

《天津市农村集体资产管理条例》

 

第十七条【领取规划许可】  集体经营性建设用地使用权的受让方在合同签订后,向区规划和自然资源主管部门领取建设用地规划许可证,依法办理开发建设需要的其他事项。

参考依据:《中华人民共和国城乡规划法》   第四十条、第四十一条。

第十八条【申请登记】  集体经营性建设用地使用权的受让方在缴清土地价款和相关税费后,可以申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体建设用地建造建筑物、构筑物的,可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

参考依据:《土地管理法实施条例(征求意见稿)》   第四十七条【登记】  土地使用人在缴清集体经营性建设用地价款和相关税费后,可以按照不动产登记的有关法律、法规,申请集体经营性建设用地使用权不动产登记。

依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物和其他附着物的,应当一并申请其所有权不动产登记。

第十九条【土地增值收益调节金】  出让、出租、转让集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物,或者以集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物作价出资(入股)并取得收入的单位和个人,应当按照规定向区人民政府缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金按照出让、出租或者转让集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物收入的5-12%,或者扣除土地取得成本及前期合理投入后增值额的20%—50%征收。具体征收比例由各区人民政府确定。《中华人民共和国土地增值税法》实施后,土地增值收益调节金的征收依据有关规定执行。

参考依据:《自然资源部农村集体经营性建设用地入市指导意见(征求意见稿)》  土地增值收益调节金可以按照转移集体经营性建设用地使用权所取得的增值额或者转移集体经营性建设用地使用权收入的一定比例征收。区人民政府应结合土地增值收益情况,统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素,合理确定调节金征收比例。原则上调节金按入市土地增值收益20%—50%征收。

《蓟州区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收管理办法(试行)》农村集体经营性建设用地使用权入市地块属以下情况之一的按规定标准缴纳农村集体经营性建设用地增值收益调节金:(一)入市地块用途为工矿仓储、商服用地在无法核定土地开发整理成本的应按照成交价的12%征收;(二)入市地块用途为工矿仓储、商服用地在扣除土地整理费用支出后,土地增值收益部分应不低于20%征收。

第二十条【土地收益内部分配】  农民集体获得的集体经营性建设用地入市收益,归农民集体全体成员所有。入市收益的内部分配及使用,应当按照农村集体资金资产资源管理的有关规定,依法履行民主决策程序。

参考依据:《天津市农村集体资产管理条例》 。

第二十一条【用途管制】  集体经营性建设用地使用权人应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地,严禁擅自改变规划条件。

经原批准机关依法批准改变土地用途或者规划条件的,应当将有关变动情况公示20天,在公示期内无竞买申请的,应当重新签订合同或者签订补充合同,集体经营性建设用地使用权人向集体经济组织补缴土地有偿使用差价,集体经济组织向区人民政府补缴土地增值收益调节金及相关税费;有竞买申请的,应当重新进行公开出让。

参考依据:《天津市国有建设用地有偿使用办法》 第三十三条 因实施城市规划,确需改变土地使用权出让合同约定的土地用途或增加建筑面积的,经依法批准,应当将有关变动情况公示20天。在公示期内无竞买申请的,应重新签订土地使用权出让合同或签订补充合同,相应调整土地使用权出让金;有竞买申请的,应重新进行公开出让。

第二十二条【二级市场】  以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的,可以转让、转租或者抵押,法律法规规定禁止入市的除外。

集体经营性建设用地使用权转让、转租的,应当履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务,取得不动产权证书,按照约定的期限和条件投资开发、利用土地,并经土地所有权人同意。其使用年限为原出让、出租合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

集体经营性建设用地使用权抵押的,应当取得不动产权证书,签订抵押合同,办理抵押登记。

参考依据:《中华人民共和国土地管理法》  第六十三条 第三款  通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》

第二十三条【收回】  土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权,法律法规另有规定的除外。

因公共利益需要征收土地的,由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后,可以提前收回土地使用权,并对相关权益人依法给予合理补偿。

集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置,参照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)有关规定执行。

参考依据:《土地管理法实施条例(征求意见稿)》第四十九条【收回与征收】  土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权,法律法规另有规定的除外。

征收依法出让、出租的集体经营性建设用地,依照《土地管理法》第四十七条以及本条例的相关规定办理。

《闲置土地处置办法》 (国土资源部令第53号)   第三十一条  集体所有建设用地闲置的调查、认定和处置,参照本办法有关规定执行。

第二十四条【开发利用监管】  区规划和自然资源主管部门要加强对使用集体经营性建设用地行为的监督检查,配合土地所有权人对合同约定的开发期限进行监管和处置,严肃查处违反土地利用总体规划、城乡规划和用途管制的违法行为。

区人民政府发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、住房城乡建设、农业农村等相关行政主管部门按照职能分工,对投资强度、准入产业类别、建设标准和竣工验收、环境保护等实施监管。

参考依据:《闲置土地处置办法》 (国土资源部令第53号)  第二十三条  国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间,及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。

国有建设用地使用权人应当在施工现场设立建设项目公示牌,公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。

《天津市人民政府办公厅关于印发天津市优化工业用地管理促进产业结构调整升级实施办法的通知》(津政办发〔201855号)  (七)建立共同监管机制。

第二十五条【办法实施】  本办法自公布之日起施行。各区可参照本办法制定本区的实施办法。

 

 

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